A nova lei foi aprovada pelo Senado no dia 3 de outubro. A sanção presidencial foi publicada na edição do “Diário Oficial da União” desta terça-feira (31).

Dentre outros pontos, ela dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores e o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária.

De acordo com o texto aprovado, um mesmo imóvel alienado fiduciariamente pode ser usado como garantia em mais de um pedido de empréstimo.

Como era: Um imóvel no valor de R$ 200 mil, cedido como garantia fiduciária, só poderia ser utilizado como respaldo para uma única transação de empréstimo até que o montante total fosse pago, mesmo que a dívida fosse inferior, como no caso de R$ 50 mil.

Como fica: agora, os R$ 150 mil restantes do bem também poderão servir como garantia em outros empréstimos.

Nesse sentido, foi inserido o §3º do art. 22 da Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97):

§ 3º A alienação fiduciária da propriedade superveniente, adquirida pelo fiduciante, é suscetível de registro no registro de imóveis desde a data de sua celebração, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.

Desta forma, no caso de inadimplência e várias alienações fiduciárias registradas consecutivamente no imóvel, as anteriores terão prioridade sobre as posteriores na consolidação da garantia. É importante notar que, caso o credor fiduciário anterior venda o imóvel a terceiros, os direitos dos credores fiduciários subsequentes serão transferidos para o preço obtido, resultando no cancelamento dos registros das respectivas alienações fiduciárias (conforme o art. 22, §4º da Lei 9.514/97).

O cartório notarial assume a responsabilidade de administrar uma espécie de concurso de credores, permitindo que todos apresentem seus créditos.

No que diz respeito à hipoteca, a nova lei estabelece que os créditos garantidos por essa modalidade podem ser executados extrajudicialmente no mesmo procedimento da alienação fiduciária, independentemente de qualquer disposição contratual (conforme o art. 9º da Lei 14.711/23):

Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo.

§ 1º Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cessionário, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, observado o disposto no art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, no que couber.

O texto pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário, uma vez que torna mais flexível o uso de imóveis como garantias para empréstimos. Além disso, simplifica a cobrança de dívidas por parte de bancos e outros credores em caso de inadimplência.

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